Inwestowanie w nieruchomości – możliwości i ryzyka
Zakup mieszkania na wynajem, flipy 50/50, lokale użytkowe, condohotele, a może inwestowanie grupowe? Możliwości są różne i osoby, które dopiero zaczynają inwestowanie w nieruchomości, mogą się czuć zagubione. Dlatego właśnie w tym wpisie postaram się je opisać.
Formy inwestowania w nieruchomości
Jeśli chcesz zarabiać jak najwięcej na nieruchomościach, to przeze wszystkim musisz zastanowić się nad tym, jakie masz możliwości. Jaki jest Twój kapitał? Czy posiadasz zdolność kredytową? Czym charakteryzuje się rynek najmu w Twojej okolicy i jakie daje możliwości? Czy będziesz miał trudności ze znalezieniem najemców? Jaki jest cel Twojej inwestycji, i w jaki sposób nieruchomość może być wykorzystywana? To ostatnie pytanie jest szczególnie ważne, jeśli chcesz zainwestować w działki lub lokale użytkowe.
Jest jeszcze wiele innych pytań, które można sobie zadawać, rozpoczynając inwestowanie w nieruchomości. Zawsze jednak dochodzi się do tego jednego: jaki sposób będzie najlepszy? Oto kilka przykładów.
House flipping
House flipping to, mówiąc prościej, znane już chyba wszystkim flipy. W dużym skrócie polegają one na zakupie i wyremontowaniu (lub po prostu odświeżeniu), a następnie sprzedaży nieruchomości. Tym, na czym tak naprawdę zarabiamy, jest przygotowanie nieruchomości do użytku.
Istnieje również coś takiego jak flipy 50/50. W tym przypadku inwestor płaci całą kwotę za nieruchomość, natomiast obowiązkiem flippera jest m.in.: znalezienie okazji inwestycyjnej, wynegocjowanie ceny, wykonanie remontu, przygotowanie nieruchomości do wynajmu lub na sprzedaż oraz wykonanie zdjęć (m.in. do ogłoszeń). Po zakończeniu tych działań dokonuje się sprzedaży i dzieli zyskami po połowie.
Niewątpliwie zaletą takiego inwestowania jest wygoda. Inwestor wpłaca jedynie pieniądze, a całą resztą już zajmuje się flipper.
Inwestowanie w nieruchomości – niebezpieczeństwa
Jest jednak kilka „ale”. Co jeśli nieruchomości nie uda się sprzedać? No właśnie. Flipper spokojnie sobie odchodzi, a inwestor zostaje z mieszkaniem/domem/lokalem (niepotrzebne skreślić), którego nikt nie chce kupić, nawet po niskiej cenie.
Poza tym często jest tak, że osoby, które nie mają jeszcze doświadczenia na rynku, zawyżają ceny nieruchomości. Ręka do góry, kto kiedyś wyceniał coś na podstawie stawek podawanych na portalach internetowych? Trzeba pamiętać, że ceny, które są tam podawane, to tylko i wyłącznie kwoty, które osoby sprzedające chciałyby uzyskać. To, czy tak się ostatecznie dzieje, to już całkowicie inna sprawa. Trafna wycena nieruchomości wymaga zaangażowania zaufanego specjalisty.
Inwestowanie w nieruchomości na wynajem
Zakup nieruchomości na wynajem to nadal najbardziej popularna forma tego typu inwestycji. Jest wygodna i nie wymaga poświęcania dużej ilości czasu, zwłaszcza że praktycznie wszystkie obowiązki można powierzyć pośrednikom. A dodatkowo daje całkiem spore możliwości, jeśli chodzi o rodzaj inwestycji.
Najpopularniejszy jest oczywiście wynajem mieszkań. Jednak równie warte uwagi jest inwestowanie w lokale biurowe i usługowe. Najemcy pozostają w nich zazwyczaj znacznie dłużej, dzięki czemu nie musimy ich tak często szukać i oszczędzamy swój czas.
Trzeba jednak pamiętać, że wynajem nieruchomości obarczony jest stosunkowo dużym ryzykiem. Gdzie mogą tkwić haczyki?
Haczyk nr 1
Zakup nieruchomości na wynajem wymaga dużego kapitału. Jeśli go nie masz, musisz wziąć kredyt hipoteczny. Oczywiście pod warunkiem, że bank Ci go udzieli. A niestety, fakty są takie, że tego nie zrobi bez 100% pewności, że go spłacisz. Poza tym, jeśli inwestujesz sam, bez pomocy profesjonalnego doradcy, to jest duże ryzyko, że po prostu przepłacisz.
Haczyk nr 2
Zarabianie na wynajmie oczywiście wiąże się również z innym ryzykiem. To Ty (lub pośrednik, jeśli się na niego zdecydujesz) musisz zadbać o ciągłość najmu. Jeśli więc ktoś wypowie Ci umowę, a Tobie nie uda się znaleźć na czas kolejnych najemców, to ponosisz straty związane z pustostanem.
Haczyk nr 3
Nawet najładniejsza i najpiękniejsza nieruchomość nie przyciągnie najemców, jeśli będzie w złej lokalizacji. Na ten haczyk możesz się nabić szczególnie wtedy, kiedy inwestujesz w miejscu, którego nie znasz. To między innymi dlatego rynek nieruchomości ma bardzo lokalny charakter.
No bo co z tego, że dojazd na Twoje osiedle dobrze wygląda na Mapach Google, skoro jest notorycznie zakorkowany, przez co Twój najemca będzie się codziennie spóźniał do pracy? No właśnie.
Haczyk nr 4
Lubisz czytać i analizować umowy? Wielu z nas zdecydowanie za tym nie przepada. A jednak, nieprzemyślane sporządzenie umowy najmu może pociągnąć za sobą poważne konsekwencje. Taka umowa nie chroni bowiem w odpowiedni sposób praw wynajmującego, m.in. do uzyskania zwrotu pieniędzy za zniszczone lub ukradzione przedmioty, podczas gdy inne formy inwestowania w nieruchomości nie naruszają bezpieczeństwa Twojego mienia.
Haczyk nr 5
Znalezienie nieruchomości, wycena, wzięcie kredytu hipotecznego i podpisanie umowy poszły Ci gładko? Teraz niestety czyha na Ciebie jeszcze jedno ryzyko: weryfikacja najemcy. Bo przecież ludzie są różni. Wielu początkujących inwestorów poświęca na nią dosłownie 15 minut. Tymczasem zanim wręczymy komuś klucze do naszego mieszkania, powinniśmy dokładnie dowiedzieć się, kto właściwie będzie w nim przebywał, prawda?
No właśnie. A z tym bywa różnie. Niebezpieczeństwo jest tym większe, że eksmisja niechcianych lokatorów wcale nie jest taka prosta, jak się wydaje. Nie płaci? Może to robić przez trzy miesiące. Po tym czasie właściciel ma prawo do wypowiedzenia umowy, a i to wyłącznie po wcześniejszym poinformowaniu najemcy. Dalej pozostaje tylko prawa w sądzie.
Dodatkowo wynajmujący nie może po prostu wystawić najemcy przysłowiowych walizek na ulicę. Eksmisja może się odbyć wyłącznie do innego lokalu o podobnych standardach. Zapewnienie go jest trudne samo w sobie. A w czasie, kiedy ty starasz się rozwiązać problem, Twój najemca może nadal niszczyć rzeczy i zakłócać spokój dookoła.
Inwestycje w działki
Na inwestowanie w działki decyduje się coraz więcej deweloperów. Jest to o tyle bezpieczne, że tego typu inwestycje nie są obarczone ryzykiem związanym ze wzrostem cen materiałów budowlanych. Nie ma więc ryzyka, że projekt nieruchomości lub jej remonty podrożeją.
Ważną zaletą inwestycji w działki jest też stosunkowo niewielki wkład finansowy. Sam grunt, bez budynków, jest oczywiście dużo tańszy. Minusem jest jednak to, że z działki trudniej uzyskać inne przychody niż te, które wynikają bezpośrednio ze wzrostu cen gruntów. Nie jest bowiem tak łatwo znaleźć najemcę. Jednak jeśli już się znajdzie, to może zostać na dłużej.
Na działce można również wykonać flip. Jak? Trzeba po prostu ją uzbroić i doprowadzić media. Jeśli mamy więcej działek obok siebie, to na częściach wspólnych można stworzyć skwery, place zabaw i inną infrastrukturę tego typu.
Jeszcze jedną formą zarabiania na działkach jest ich dzielenie. O co w tym chodzi? Po prostu: kupujemy dużą działkę, dzielimy ją na mniejsze i sprzedajemy!
Oczywiście inwestowanie w działki – tak jak każda inwestycja – zwiane jest z pewnymi zagrożeniami. Największym z nich jest zakup tego typu nieruchomości w miejscu, w otoczeniu, którego przewidywana jest budowa czegoś, co będzie uniemożliwiało lub uprzykrzało korzystanie z działki w przewidywany sposób. Jako przykład można tu podać zakup działki przeznaczonej pod blok, obok której planowana jest budowa ruchliwej drogi.
Condohotele
Condohotele to inwestycje składający się z wielu lokali, przy czym każdy z nich ma osobnego właściciela. Obiekty takie najczęściej znajdują się w miejscowościach turystycznych, mają wysokie standardy i są przeznaczone dla osób wypoczywających.
Inwestowanie w condohotele może być dochodową inwestycją, jeśli odpowiednio dobierzemy lokalizację. Trzeba jednak pamiętać, że nigdy nie masz 100% pewności, że uda się znaleźć osoby chętne na skorzystanie z Twoich usług.
Dodatkowym niebezpieczeństwem jest to, że w condohotele zazwyczaj inwestuje się na etapie „dziury w ziemi”. A to oznacza, ze ich budowa może nie zostać ukończona. W takiej sytuacji firma może zwinąć manatki i Twoje pieniądze znikną.
Garaże
Inwestycje w garaże, choć wydają się być mniej popularne niż inwestowanie w mieszkania na wynajem, to jednak są dobrym pomysłem na początek. I to pomimo szybujących cen. Są bowiem nadal znacznie tańsze od innych lokali, a dodatkowo pozwalają na uzyskanie przychodów z najmu.
Warto jednocześnie pamiętać, ze możliwość znalezienia najemców jest uzależniona od specyfiki miejsca, w którym znajduje się garaż. Można bowiem trafić na osiedle, na którym liczba miejsc parkingowych jest niewielka, a ludzie obawiają się o bezpieczeństwo swoich samochodów.
W takiej sytuacji liczba chętnych na wynajęcie powinna być stosunkowo duża. Pamiętaj jednak, że atrakcyjność nieruchomości to w pewnym stopniu zawsze jest subiektywna ocena. Nigdy nie można mieć 100% pewności, że garaż się wynajmie.
Grupowe inwestowanie w nieruchomości
A może warto inwestować wspólnie? To pytanie powinny sobie zadać szczególnie osoby, które chciałyby ulokować w nieruchomościach mniejszy kapitał. Najpopularniejszą formą tego typu działań jest tzw. crowdfunding. Ta forma jest szczególnie atrakcyjna, jeśli dopiero chcesz zacząć inwestować w nieruchomości.
Najważniejszą zaletą grupowego inwestowania jest to, że nie musisz mieć dużego kapitału. Nieruchomość kupujesz bowiem na spółkę z innymi inwestorami, którzy – zamiast trzymać pieniądze na lokatach bankowych – również chcą wejść na ten rynek. Jak to wygląda w praktyce?
Spółki celowe
Jak sama nazwa mówi – właścicielem projektu (czyli w tym wypadku konkretnej nieruchomości) jest spółka założona przez inwestorów. Taka forma umożliwia wyjście z inwestycji w stosunkowo łatwy sposób – wystarczy sprzedać swoje udziały. Nadal jednak problemem może być znalezienie kupca.
Crowdfunding pożyczkowy
Forma inwestowania, która opiera się na tym, ze inwestor użycza swój kapitał profesjonalnej spółce, która zajmuje się obrotem nieruchomościami. Taka forma, ze względu na niski próg wejścia, jest dobrym sposobem dla osób wchodzących dopiero na rynek nieruchomości. Zwrot z inwestycji jest zagwarantowany w umowie pożyczki.
Jedyny haczyk to taki, że trzeba pamiętać o dokładnym zweryfikowaniu, z kim nawiązujemy współpracę. Zagrożeniem w przypadku tej formy inwestowania jest bowiem utrata płynności, a w jej efekcie zamknięcie spółki obracającej kapitałem.
Jeśli nadal szukasz informacji o różnych formach nieruchomości, to zachęcam Cię do przeczytania mojego kolejnego wpisu, w którym dokonuję porównania inwestycji grupowych i flipów. Inwestowanie w nieruchomości to moja pasja, dlatego chętnie podzielę się z tobą wiedzą na ten temat!